Что стоит за ростом цен на жильё и аренду в Тбилиси в 2026 году — G&T

На фоне сокращения количества разрешений на строительство и роста спроса ускорился рост цен на рынке недвижимости Тбилиси. Об этом заявил старший аналитик компании Galt & Taggart Отар Цухишвили в эфире BMGTV.

Анализируя тенденции на рынке недвижимости, он отметил, что в этом году рост цен ускорился как на первичном, так и на вторичном рынках.

«Спрос остается высоким, а сокращение количества разрешений продолжается; естественно, этот баланс между спросом и предложением влияет на цены, и в течение последних пяти месяцев с октября мы наблюдаем, что темпы роста цен на рынке жилой недвижимости Тбилиси значительно ускорились. Для сравнения: если, например, в течение первых девяти месяцев 2025 года ежемесячный рост цен составлял примерно 0, 2%, с октября темпы ускорились до примерно 0,8% в среднем за последние пять месяцев, если брать месячный рост. Это касается как первичного, так и вторичного рынков. По данным за февраль, цена на первичном рынке достигла 1 400 долларов, а на вторичном рынке цена превысила отметку в 1 300 долларов. Если смотреть на сегменты, то темпы роста цен практически идентичны; средний рост цен в бюджетном, среднем и премиальном сегментах почти одинаков», — отметил старший аналитик Galt & Taggart.

Отар Цухишвили также рассказал о причинах роста арендной платы, пояснив, что это связано с ростом цен на продажу квартир. Он добавил, что доходность от аренды находится на здоровом уровне и соответствует допандемическим показателям.

«Что касается арендной платы, мы наблюдали рост цен после притока мигрантов в 2023 году, когда они достигли пика. После этого арендная плата снижалась из месяца в месяц, но к концу 2023 года и в 2024 году мы наблюдали ее более или менее стабилизацию, она нашла новое равновесие в диапазоне 9–10 долларов, и с 2024 года мы наблюдали ее колебания в пределах этого диапазона. Однако за последние несколько месяцев арендная плата выросла и превысила отметку в 10 долларов. Это, естественно, связано с ростом цен, так как ускорение темпов роста цен в некотором смысле также привело к росту арендной платы.

В целом важно смотреть не только на цены и арендную плату, но и на их соотношение, которое мы называем доходностью от аренды. Если посмотреть на эту доходность в долгосрочной перспективе — скажем, около 8,5–9 % до пандемии , тогда как во время пандемии этот показатель снизился из-за сокращения спроса, затем вырос с притоком мигрантов и с тех пор вернулся к прежней точке равновесия [8,5–9%] по мере стабилизации цен на аренду. В настоящее время доходность от аренды составляет 8,6%, что является нормальным показателем и соответствует прежнему уровню», — пояснил Отар Цухишвили.

В феврале количество проданных квартир в Тбилиси выросло до 3 822. Цена на квартиры, выставленные на продажу, также выросла, достигнув 1 398 долларов за квадратный метр, а стоимость аренды увеличилась до 10,1 доллара. Согласно обзору, подготовленному компанией Galt & Taggart, цена за квадратный метр квартиры на продажу выросла на 6%, а стоимость аренды — на 5% по сравнению с февралем 2025 года. Ключевым моментом в февральском обзоре является вопрос разрешений. В феврале были выданы разрешения на 10 жилых проектов общей площадью 60 283 кв. м, что на 45% меньше, чем в предыдущем году. Важно отметить, что жилая площадь выданных разрешений сокращается в годовом исчислении пятый месяц подряд. В целом объем выданных разрешений за первые два месяца 2026 года сократился вдвое по сравнению с предыдущим годом.