На рынке жилья накапливаются риски, МВФ уже бьёт тревогу

Покупка квартиры давно перестала быть историей исключительно про ипотеку. Всё больше людей приобретают жильё через рассрочку от застройщиков, минуя банки и их строгие требования. Для покупателей это выглядит удобным решением: меньше документов, проще одобрение и зачастую более быстрый путь к собственной недвижимости. Для строительных компаний такая схема тоже выгодна — она помогает поддерживать продажи даже тогда, когда получить банковский кредит становится сложнее. Однако именно эта тенденция начала вызывать серьёзные вопросы у Международного валютного фонда.

В своём последнем отчёте эксперты МВФ обратили внимание на то, что значительная часть финансирования рынка жилья постепенно перемещается за пределы банковской системы. Более того, в феврале 2025 года Национальный банк Грузии дополнительно смягчил правила ипотечного кредитования, снизив минимальный первоначальный взнос с 15% до 10%. Цель была понятной — сделать ипотеку доступнее и вернуть покупателей в банки. Но у любой доступности есть обратная сторона.

МВФ предупреждает: когда жильё становится проще купить в кредит или рассрочку, рынок начинает быстрее разогреваться. Цены растут, спрос увеличивается, а люди всё чаще принимают решения, рассчитывая на дальнейшее подорожание недвижимости. Проблемы начинаются в тот момент, если этот рост внезапно останавливается. При снижении цен часть покупателей может оказаться в ситуации, когда стоимость квартиры уже ниже суммы оставшихся обязательств. В таких условиях риски быстро распространяются по всей экономике.

Отдельное беспокойство вызывает деятельность девелоперов. Сегодня многие строительные компании фактически предоставляют покупателям долгосрочное финансирование, хотя формально не являются финансовыми организациями. Именно поэтому МВФ считает, что в будущем может потребоваться усиление контроля за этим сегментом рынка. Если компании начинают выполнять функции, похожие на банковские, то и уровень надзора должен соответствовать масштабу потенциальных рисков.

Власти, в свою очередь, не согласны с такой оценкой. Официальная позиция заключается в том, что застройщики не являются финансовыми посредниками, а их программы рассрочки юридически не считаются кредитами. Следовательно, возможности Национального банка Грузии регулировать этот рынок сегодня остаются ограниченными.

На первый взгляд спор выглядит техническим и касается лишь правил регулирования. Но на практике речь идёт о гораздо более важном вопросе. Недвижимость остаётся одним из крупнейших секторов экономики, а объёмы продаж исчисляются миллиардами. Если значительная часть этих сделок проходит вне привычного финансового контроля, государству становится всё сложнее понимать, какие риски накапливаются внутри системы. Именно поэтому предупреждение МВФ касается не только строительного рынка. Фактически это сигнал о том, что быстрый рост недвижимости может скрывать проблемы, которые становятся заметны лишь тогда, когда рынок начинает охлаждаться.